１、固定資産税、住宅用地の特例不適用
一般の住宅に供される土地は、6分の1に軽減されていますが、「特定空き家」に指定されると、この特例対象外となります。
従って、土地の固定資産税は従前の6倍になります。

２、相続税、小規模宅地の評価減不適用
一般居住用の土地は、相続税法上、小規模宅地の評価減という特例を使うことができますが、空き家の場合対象外になりますので、税特典を受けることができなくなります。

３、譲渡所得、居住用財産の３０００万円控除の適用
居住用の不動産を売却した場合、譲渡利益が３０００万円までは非課税という税特典がありますが、居住しなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡しないと、この税特典を受けることができなくなります。

４、譲渡所得税、空き家住宅の３０００万円特別控除
新しくできた制度です、空き家になっている不動産の相続人がこの不動産を売却した場合、譲渡利益が３０００万円までは非課税とする税特典です。
但し、相続開始から3年後の12月31日までに譲渡するという条件やその他の規定もありますので注意が必要です。

空き家に関する税制は今後も改正があると思います。
空き家は自分ひとりの問題ではなく、地域の資産価値にも影響を及ぼす可能性がありますから、放置するのではなく、適切に維持管理することや、賃貸、売却なども検討する必要がありますね。

※平成28年7月20日現在の法令に基づき記載しています。

今回のテーマは、修繕費

入居者が退去した際、原状回復をしますね。
自然損耗は貸主負担という事はかなり浸透してきました。
では、自然損耗でない部分は請求してももちろんＯＫ、、、残念ながらそうなりません。

自然損耗以外の部分でも借主に請求できない場合があるのです。

本来、借主負担にもかかわらず、請求できないものについて説明しましょう。

「減価償却」という言葉はご存知でしょうか？
減価償却とは、物の価値が年数を経過する事によって減少していく事をいいます。

例えば壁紙です。
壁紙は耐用年数が６年となっています。
新品を貼ってから６年経過すると残存価格は1円になります。

残存価格が1円ですから、借主負担部分があったとしても、1円しか請求できません。

少し理不尽な感じがしますか？

考え方の基本は、価値のある物を壊した(低下させた)場合、その損害を補填する。というものです。
そのため、価値が1円の物は1円の保証。という事になります。

価値が1円の物を修繕するのに、10万円受領してしまうと、99,999円分グレードアップ工事をした事になります。

少し話は逸れますが、「退去時に壁紙を全部貼り替える」と契約書に記載したらどうなるでしょうか？
契約自由の原則があるので、このような契約をする事自体は問題はありません。

ただし、そういった約定のプロセスが正当なものかどうかは、注意が必要です。
例えば、通常の家賃相場に比べて格安な家賃設定にする代わりに、退去時に全室の壁紙を貼り替える。という取り決めなら、それほど問題はないと思われます。

しかし、通常の家賃で、退去時にシステムキッチンを交換する。としたらどうでしょう。
もっと言えば、退去時に建物を建て替える。と決まっていたら、、、
お分かりになりますよね。
例え契約書に記載があっても、これは通らない。と判断されるでしょう。

合理的な取り決めなのかどうか？が判断されるという事です。
そのため、契約書に書いておけば、何でも請求できる。とは考えないほうが良いでしょう。

空家等対策の推進に関する特別措置法、いわゆる空き家法が施行されて、倒壊する危険のある空き家は行政が解体撤去することが出来るようになりました。

これで、町の空き家問題は片付くのでしょうか？

私はＮｏだと考えます。

空き家を行政が解体撤去しても、家が無くなるだけです。
その街に空き家が無くなる変わりに、空き地が増えるだけです。
街は活性化しませんよね。

空き家を壊して無くしていくとどうなるのか？

答えは地方にあります。

弊社では地方の物件の売却依頼を多くいただくのですが、空き地が目立つエリアが多くあります。

空き地が目立つエリアで普通に販売しても、成約に至る可能性は極めて低いです。

なぜでしょうか？

既に空き地が沢山あるエリアというのは、イコール「購入希望者がいない」と言えます。

そのエリアに住みたい。という人がいれば、空き地の所有者に交渉するなり何とでもなります。

空き地のまま放置されている土地があるということは、市場性が極めて低いわけです。

建物を壊して空き地にすればするほど、街は閑散としてゆくのです。

では、どうしたらよいのでしょうか？

「住人を増やす」以外にありません。
街は人が作るもの。

街の活性化は住人無くして成しえません。

空き家は壊すのではなく、再生することが重要だと私は考えます。

弊社の管理となった物件の現地確認に行きました。

玄関を開けると床におびただしい広告が散乱しているではありませんか、、、

そう、写真は、この玄関ポストに投げ込まれたポスティング広告です。
全て回収して、玄関には養生テープを貼ってきました。

これで今後はポスティングされないはずです。

それにしても、空き家だと知っていて入れるのは、どうなのか？と思ってしまいます。

あなたが容疑者になるかもしれません。
といったら驚きますよね？

今回は、最近、新聞、テレビ等でも報道されている空き部屋を利用した犯罪のことについて書いていきたいと思います。


空き家になっている不動産を利用して、不正購入した商品の受け取り場所として使われることがあるのはご存知でしょうか？

また、振り込め詐欺の現金送付や現金受取場所にもなることがあるとも聞きます。

普段使わない家ですから、どのような郵便物が届いても管理し切れませんよね。

空き家にしておくと、このような犯罪に巻き込まれてしまうかも知れません。

犯罪者は、郵便ポストなどに沢山の郵便物が詰まった郵便物などを見ています。

犯罪者に利用させないためには、使わない不動産の適切な管理が必要です。
定期的な清掃、もちろん郵便ポストの整理も大切です。

空き家のカウンセリングについて少々、詳しい説明をいたしましょう。
カウンセリングは無料ですので、少しでも空き家でお悩みをお持ちのかたであれば、どなたでも遠慮なく来店していただきたいと思います。
もちろん、カウンセリングに来たからといって、必ず契約をしなくてはならないということもありませんし、気楽な気持ちで良いと思います。
たまに他社の店舗口コミの中に、賃貸管理会社のカウンセリングで強く勧誘されたとのコメントが見られることがあります、もしかすると、カウンセリングスタッフの中に、まれに強く勧めてしまうかたもいらっしゃるのかもしれませんし、お客様のほうの受け取り方で、単なる助言程度のおすすめが強く感じられたのかもしれません。
尚、空き家相談室では勧誘は一切しておりませんのでご安心下さい。

空き家相談室では、賃貸される場合に必要となる、仲介手数料が、通常の不動産賃貸手数料と同じ額に設定されています。
長期間空き家だったからといって高額にならないため、費用の説明の際に、お客様が安心されることがよくございます。
また、カウンセリングでは、空き家改善の方法、進め方みなどのお話もしています。
不安に思っていることや、聞いてみたいことがあれば、この時にどんどん聞いて、疑問を解決しておくことで、安心して依頼することが出来ると思います。まずは無料カウンセリングにいらしてみませんか。

空き家の口コミを拝見していますと、担当者と連絡が取りにくいというマイナス点を書き込みしている方が見受けられます。
確かに、長期間空き家になっている不動産は通常の不動産賃貸に比べて、どうしても手間が多くかかってしまい、担当者の手がまわりにくい。という点があります。

空き家のオーナーのほとんどは日中お仕事をしている方ですので、どうしても夜の時間帯に連絡が集中してしまうことも要因です。
そこで、空き家相談室では、パソコンの電子メールはもちろん、ラインやフェイスブックメッセージも使い、ストレスなく連絡が取れるような対応も行っています。

ほとんどの建物についている、表札。
この表札に驚くべき秘密が隠されているのをご存知でしょうか？

空・・・空き家
ル・・・留守
ロ・・・老人

まだまだ沢山あるのですが、このくらいにしておきます。
居住者の属性を記号で表したものです。
飛び込みセールスを行う営業マンが付け始めたのですが、怖いですよね？

路上生活者が、空き家マークの家を見つけたらどうなるでしょう？
裏口から入って寝泊まりしたり。という危険が非常に高まりますよね。

寒暖の差が激しい屋外でのホームレス生活よりも、室内で寝たほうがずっと快適ですしね。

所有者が気がつかずに放置していると、いつの間にか時効取得を主張して財産を取られてしまうかもしれません。
時効成立前に気がついたとしても、退去をさせるには、力ずくでは不可能です。
法的手続きが必要になります。

法律的な手続きで不法占拠者を追い出すためには、明け渡し訴訟という手続きが必要です。
勝訴すると、裁判所は占有者に「明け渡しなさい」という命令をします。

これで出て行ってくれる人ならまだ良いのですが、出て行かない場合どうすれば良いのでしょうか？
強制的に明け渡しを行う、「強制執行」という手続きがあります。

裁判に勝ったからと行って。自動的に相手が退去するとは限らないのです。
理不尽ですね。

され、この強制執行ですが、結構大変です。

まず、占有者の動産を室内から搬出する場合、どこかに倉庫を借りて一定期間保管する必要があります。
ゴミでないものは、一定期間経過後、競売にかけて売却しなければいけません。

ホームレスの件ではありませんが、先日、強制執行した実例を挙げましょう、
約５０万円ほどかかりました。
このケースでは、強制執行時に占有者から、動産所有権放棄の同意書をもらえたので、動産を競売にかけずにすみましたが
それでもこの出費は痛いです。

強制執行までの手続きについてもう少し触れると、占有者が変わってしまうと、またイチから手続きがやり直しになります。
そのため、法的手続きが完了するまでの間、占有者が変わらないようにしておく必要があります。
「占有移転禁止の仮処分」という手続きが取れますが、やはり費用がかかります。

不法占有者の排除についていろいろ書いてきましたが、要するに「手間もお金もかかる」という事です。
とんだトバッチリですよね。

当事務所で、空き家の巡回サービスも行っておりますが、一番有効なのは、居住者がいることです。

当事務所では、空き家をそのままの状態でお借りし、維持管理するサービスを提供しています。
お気軽にご相談下さい。

空き家対策特別措置法が平成２７年５月２６日に施行されました。

この法律によると、建物の所有者には家屋の適切な管理が求められており、市町村は、空き家への立ち入り調査をする権限が与えられます。

調査の結果、危険と判定された場合、「特定空き家」に認定され、市町村は所有者に修繕や撤去などの勧告、命令をすることができる事になります。

建物が著しく傾いている事、屋根や外壁が剥がれ落ちている事、ゴミなどの放置により不衛生な状態な事などが認められると危険と判断されるようです。

総務省のデータ（２０１３年）によると、全国の空き家は８２０万戸あるそうです。

今までは、「使わない家」は所有者の同意がないと何もする事が出来ませんでしたが、今後は強制的に維持管理を求められます。

この法律で怖いのは、自分の思い通りにならない建物でも、修繕、撤去命令が出される可能性があるという点です。

少し分かりにくいでしょうか？
具体的な例でいましょう。

例えば、親が残した不動産で、兄妹間で揉めていて、相続登記が出来ない財産があるとします。

法律では、死亡を知ったときから三ヶ月以内に相続放棄をしない場合、相続財産を相続したものとみなされます。

相続登記が出来なくても、相続したことには変わりないため、この法律により、空き家の維持管理義務が発生し、命令されれば従わなければならないのです。

いかがですか？

自分で自由にできない不動産に、自費で維持管理を行わなければいけないのです。

使えもしない、売ることもできない財産にお金をかけることが、どれだけ無駄で非合理的か言うまでもありません。

ついでなので、もう一つ例を挙げましょう。
親が所有する建物があるとします。
高齢で認知症になり、施設に入居。自宅に戻ることは絶望的。という場合です。

認知症になると、自信で法律行為が出来ませから、成年後見人をつけることになります。

この後見人が本人に代わって法律行為をするのですが、自宅を売却したり賃貸したりすることは、経済的破綻する危険がある場合を除いて出来ません。

売ることも貸すこともできない空き家。
しかし、放置すると、改善命令。

正に「負動産」状態です。

空き家にしない工夫が必要です。

今回は一戸建てが貸しやすいのか貸しにくいのか？を考えてみたいと思います。

結論を先に書きましょう。
かなりの大家さんが誤解していますが、一戸建ての賃貸需要は非常に高く、貸しやすいです。

市場に出ている貸家は常に少なく、慢性的な供給不足なのです。

実際に不動産データーベースを使って調べてみました。
検索条件：東急東横線反町駅　賃マンション（アパート含む）、貸戸建て
賃貸マンション４３７件に対し、貸家は６件。
戸建ての賃貸物件はマンションに比べて、圧倒的に数が少ないことが分かります。

どうしてこんなに差がでるのでしょうか？

所有者を考えると見えてきます。

貸しマンション、貸しアパートの所有者の多くは、地主さんや不動産投資家です。

対して、貸し戸建てはどうでしょう。
こちらのオーナーのほとんどが、地主さん、不動産投資家以外の一般の方です。

地主さんや不動産投資家は、投資対象として貸家を選らばないのです。

理由は簡単。
「収益性が低いから」です。

土地に集合住宅を建てた場合と戸建てを建てた場合、集合住宅のほうが収益が上がるのです。

当然、収支が良い物件が増える。ということです。

ただし、一軒家の賃貸は大変です。
修繕工事費用が高額になるからです。

そもそも、集合住宅に比べて面積が広いこと、そして
外壁、屋根という外部の工事も必要ですからね。

内外装の工事費で５００万円かかることも珍しくなく、高額なリフォーム代の捻出は、貸家供給が少ない要因の一つなっています。