空室コンサル杉山善昭 | 空き家緊急相談室

居住用賃貸物件の現状回復、経年劣化を考慮せずに賃貸人への原状回復義務を命じた裁判例

空室コンサル杉山善昭 — Thu, 07 Dec 2017 04:59:19 +0000

相談事例　私が貸しているマンションが燃えちゃった！

Aさんが所有している賃貸マンション（築35年）の1室で、賃借人がタバコの不始末により火災が発生。

室内前面が完全に燃えてしまった。
部屋が使えなくなったので、借主である賃借人はその部屋を退去しました。

大家である賃貸人は、給排水管設備、フローリング、壁、電気ガス設備など補修する費用として、160万円を支出することになったので、その全額を賃借人に請求しました。

ところが賃借人は、「経年劣化の年数を既に経過しているのだから、補修義務はない」と反論。
支払に応じません。

こんな場合、どうなるのでしょうか？

ポイント

確かに、耐用年数を超えた部分については大家がその修繕費を補修するべきという考え方があります。
国土交通省の原状回復ガイドラインにも確かに記載されています。
もっともこのガイドラインは法律ではなく、目安ですので当事者がこれと異なる取り決めをすることは問題ありません。

例えば、壁紙は耐用年数が6年と決まっているので、貼り替えてから6年を経過すると、その壁紙に落書きがされている場合でも大家は請求することができないのです。

価値がゼロなのだから、仮に借主が負担するにしてもゼロ円ではないか。という理屈です。

この事例では、20年居住の後タバコによる火災が発生していますので各種設備の耐用年数はとうに経過しています。
価値ゼロだから、補修費もゼロという主張は一応筋が通っているように思えますよね。

では、タバコによる火災についても同じなのかどうか？

判例

賃貸物件の原状回復については、前述した国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が発表されて以降、大体一緒で、
「ガイドラインで想定された経年変化の年数を超えた部分に関しての原状回復費用は、大家である賃貸人が負担するべきである」というものです。

しかしながら平成28年8月19日東京地方裁判所の判決もあります。

要約すると「借主は通常の使用ではなく、通常を超える劣悪な使用方法により火災を引き起こし、通常使用により生じる程度を超えて賃貸物件の設備等を汚損、破損したと認められる」というもの。

結果的に「通常使用していれば、賃貸物件の設備等として価値があったものを汚損、破損させたのだから、賃貸物件の設備等が本来機能していた状態に戻す工事を行う義務があるというべきである」しました。

本来賃借人には、「賃貸物件を善良な管理者としての注意を払って使用する」という義務を負っています。

善良な管理者とは法律用語なのですが、自分の所有物以上の注意をもって維持管理することを指します。

従って、善良な管理者の注意を払っていないことによる損害は借主が負担するべきだ。という結論になったのです。

ということなので、例えば、借主が壁紙に落書きをしたのであれば、その落書きを消す費用は借主が負担する。という事になります。

ちなみに、この裁判例では、工事費用の他「原状回復するまでにかかった日数に相当する家賃分」の請求まで認めています。

当事務所が管理する物件は、ただ単に賃貸契約書を作成するのではなくこういった事態も想定して日々新しい文言に改修して提供しています。

賃貸住宅の防犯強化で収益アップ空室改善対策にも効果てきめん

空室コンサル杉山善昭 — Sun, 03 Dec 2017 09:27:57 +0000

白石隆浩容疑者が引き起こした、神奈川県座間市のアパート殺人事件。
2カ月間に9人を殺害し遺体を解体、頭部など遺体の一部をクーラーボックスに入れて自室に保存していた。

おぞましい事件です。世間的にも許されるものではありませんが、大家としても、たまったものではありません。
実はあのアパート。
超有名スポーツ選手の親が所有している不動産なんだとか。

座間市の殺人事件の例は少し極端ですが、物騒な世の中です。
犯罪を100%未然に防ぐことができれば理想ですが、現実的に難しいのは言うまでもありません。

しかし100%防止は無理としても「できるだけ犯罪を抑制するためにどうすればよいのか？」大家として考えていくことは大切です。
セキュリティーがしっかりしている賃貸住宅程、犯罪者が居住を敬遠する傾向が高まります。
つまり、「変な人が住みつかない」ということです。
今回は、賃貸住宅の防犯について解説していきたいと思います。

１ホームセキュリティー

セコム、アルソックが代表的企業で、今更説明は不要かと思いますが、センサーに異常があると待機している警備員が現場の急行してくれるというサービス。

ステッカーが貼ってあるだけで、犯罪の抑止力が働きます。
また、警備員急行するので、起きてしまった犯罪の被害が少なくする効果も期待できます。

防犯という意味では最も効果があります。
ちなみに料金ですが、記事作成時点で、セコムは月額4,300円（機器レンタルパック、初期費用：工事料43,000円（税別））に対し、アルソックは月額6,870円（初期費用：53,000円）
それなりにコストがかかるので、導入にあたっては入念にマーケット調査が必要です。

また、セキュリティー会社は値段だけではなく、警備員の待機所が不動産からどれだけ離れているか？という点も重要なポイントです。
離れていればいるほど、到着までの時間がかかりますから。
セキュリティーサービスは他にもありますが、導入に関してはやはり値段が気になる所ですよね。
5社のセキュリティーを一括で見積もり依頼できるサイトがあります。

２オートロック

言わずと知れたセキュリティーと言えば外せない設備ですね。
デメリットは非常に高価な点です。
規模にもよりますが、200万とも300万とも言われます。

多額のお金がかかることが分かっているので、既存の賃貸住宅のオーナーさんは見積もりを取ろうともしないことが多いですね。

既存の建物に設置する場合、入り口だけではなく敷地の周囲全部をオートロックに対応させる必要がありますので、単純な設備代だけではなく、フェンス工事などの必要も発生することが珍しくありません。

入り口だけオートロックで駐車場から簡単に出入りできてしまう、形だけのオートロックって意味がありませんからね。

３防犯グッズ

これまでの二つは効果絶大ですが、気になるのはやはり値段ですね。
これから先は、もう少し手軽にできる防犯手法をご紹介します。

・ポストに鍵

このようなポストは、もう見るからにダメだと、普通の大家さんなら分かると思います。
明らかにプライバシーゼロで、届いた郵便物が誰でも簡単に見る事が出来てしまいます。
そもそも、他人の郵便ポストを勝手に開けることは違法であることは当然ですが、だからと言ってノーガードではマズいです。
鍵がかかる個別のポストは入居者の安心に直結します。

・防犯カメラ

「見られている」という意識付けがあるだけで、人間の行動は変わります。
不法投棄の抑制にも効果抜群です。

・鍵

一つよりも二つ。
普通の鍵よりも、ディンプルキー。
ディンプルキーよりも、カードキーや電子キー

・防犯フィルム

ドライバーがあれば簡単に窓ガラスは割れてしまいます。
窓ガラスが割れれば、カンタンにクレセントを解除できますので室内に侵入されてしまいます。

この予防には、窓に貼る防犯フィルムが効果的です。

1枚3,000円から4,000円程度で売っていますので、お手頃に防犯力がアップ可能です。

良く間違われるのは「飛散防止フィルム」です。
こちらの商品は似ていますが、防犯性は高くありませんので注意してください。

防犯フィルムを買う時は、ＣＰマーク（官民合同の安全基準）が付いているものが安心です。

・防犯アラーム

窓が開いたり、振動したりするとアラームが鳴る装置です。
泥棒は、目立つことを非常に嫌いますから、窓をこじ開けようしている時に大きい音が出ると、それだけで退散する可能性が高いです。
お手軽な割に効果も高いですが、自分が使う時にいちいち解除しないといけないのはちょっと面倒な部分でもあります。
あまり安いアラームを付けると、台風の時の振動でも鳴ってしまうという笑えない話も聞いたことがあります。

・センサーライト

人感センサー付きのライトなどが代表的ですね。
動きがあるとライトが点灯します。

アラームと同じ効果が期待できます。
センサーライトは、時間帯でオフにできるものがオススメです。

・窓サッシ用補助ロック

窓の上又は下につける補助のロックです。
泥棒が窓ガラスの真ん中と、上下いずれかを割らないと室内に侵入できないので、室外での時間を要することで、室内侵入の予防が期待できます。

空き家の税制について

空室コンサル杉山善昭 — Sat, 30 Jul 2016 10:01:36 +0000

１、固定資産税、住宅用地の特例不適用
一般の住宅に供される土地は、6分の1に軽減されていますが、「特定空き家」に指定されると、この特例対象外となります。
従って、土地の固定資産税は従前の6倍になります。

２、相続税、小規模宅地の評価減不適用
一般居住用の土地は、相続税法上、小規模宅地の評価減という特例を使うことができますが、空き家の場合対象外になりますので、税特典を受けることができなくなります。

３、譲渡所得、居住用財産の３０００万円控除の適用
居住用の不動産を売却した場合、譲渡利益が３０００万円までは非課税という税特典がありますが、居住しなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡しないと、この税特典を受けることができなくなります。

４、譲渡所得税、空き家住宅の３０００万円特別控除
新しくできた制度です、空き家になっている不動産の相続人がこの不動産を売却した場合、譲渡利益が３０００万円までは非課税とする税特典です。
但し、相続開始から3年後の12月31日までに譲渡するという条件やその他の規定もありますので注意が必要です。

空き家に関する税制は今後も改正があると思います。
空き家は自分ひとりの問題ではなく、地域の資産価値にも影響を及ぼす可能性がありますから、放置するのではなく、適切に維持管理することや、賃貸、売却なども検討する必要がありますね。

※平成28年7月20日現在の法令に基づき記載しています。

第２回空き家相談会のお知らせ

空室コンサル杉山善昭 — Wed, 20 Jan 2016 23:50:27 +0000

第２回空き家相談会のお知らせです。

相談会名：空き家相談会
開催日時：平成２８年１月２１日（木）１３時から１７時
相談場所：アミューあつぎ　５０１号室
交通：小田急線本厚木駅東口徒歩４分
相談料：無料
予約：要（完全予約制）
相談内容：空き家の活用法
相談員：不動産コンサルタント杉山善昭
共催：一般社団法人不動産相談協会、有限会社ライフステージ

第１回空き家に関する無料相談会＠本厚木のご案内

空室コンサル杉山善昭 — Thu, 03 Dec 2015 09:53:42 +0000

空き家にしている家があるけれど、売るのも貸すのも事情があって。。。
そんなお悩みをお持ちではありませんか？

例えば
○相続人同士の意見が食い違って足並みが合わない。
○貸したいけれど、多額の修理費が捻出できない。
○頼んでいる不動産会社が入居者を決めてくれない。
など、様々なご事情により、うまく活用できない。という不動産ありますよね。

だからと言って、あきらめて、毎年固定資産税を払うだけの、正に「負動産」のままでは本当に困りますよね。

お金が出ていくだけの負動産ではなく、お金を生む不動産になったとしたら。。。
年に一回くらい豪華な旅行ができるかもしれませんよね。

複雑な問題を抱えていて、困っている不動産を何とかしたい！とお考えのあなたのために、「空き家相談会」を下記要領で開催いたします。
お気軽にご相談ください。

相談会名：空き家相談会
開催日時：平成２７年１２月１７日（木）１３時から１７時
相談場所：アミューあつぎ　７０２号室
交通：小田急線本厚木駅東口徒歩４分
相談料：無料
予約：要（完全予約制）
相談内容：空き家の活用法
相談員：不動産コンサルタント杉山善昭
共催：一般社団法人不動産相談協会、有限会社ライフステージ

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自然損耗以外の修繕費は借主へ全額請求できる？

空室コンサル杉山善昭 — Thu, 01 Oct 2015 23:00:19 +0000

今回のテーマは、修繕費

入居者が退去した際、原状回復をしますね。
自然損耗は貸主負担という事はかなり浸透してきました。
では、自然損耗でない部分は請求してももちろんＯＫ、、、残念ながらそうなりません。

自然損耗以外の部分でも借主に請求できない場合があるのです。

本来、借主負担にもかかわらず、請求できないものについて説明しましょう。

「減価償却」という言葉はご存知でしょうか？
減価償却とは、物の価値が年数を経過する事によって減少していく事をいいます。

例えば壁紙です。
壁紙は耐用年数が６年となっています。
新品を貼ってから６年経過すると残存価格は1円になります。

残存価格が1円ですから、借主負担部分があったとしても、1円しか請求できません。

少し理不尽な感じがしますか？

考え方の基本は、価値のある物を壊した(低下させた)場合、その損害を補填する。というものです。
そのため、価値が1円の物は1円の保証。という事になります。

価値が1円の物を修繕するのに、10万円受領してしまうと、99,999円分グレードアップ工事をした事になります。

少し話は逸れますが、「退去時に壁紙を全部貼り替える」と契約書に記載したらどうなるでしょうか？
契約自由の原則があるので、このような契約をする事自体は問題はありません。

ただし、そういった約定のプロセスが正当なものかどうかは、注意が必要です。
例えば、通常の家賃相場に比べて格安な家賃設定にする代わりに、退去時に全室の壁紙を貼り替える。という取り決めなら、それほど問題はないと思われます。

しかし、通常の家賃で、退去時にシステムキッチンを交換する。としたらどうでしょう。
もっと言えば、退去時に建物を建て替える。と決まっていたら、、、
お分かりになりますよね。
例え契約書に記載があっても、これは通らない。と判断されるでしょう。

合理的な取り決めなのかどうか？が判断されるという事です。
そのため、契約書に書いておけば、何でも請求できる。とは考えないほうが良いでしょう。

空き家法で空き家問題は片付くのか？

空室コンサル杉山善昭 — Sat, 26 Sep 2015 01:25:57 +0000

空家等対策の推進に関する特別措置法、いわゆる空き家法が施行されて、倒壊する危険のある空き家は行政が解体撤去することが出来るようになりました。

これで、町の空き家問題は片付くのでしょうか？

私はＮｏだと考えます。

空き家を行政が解体撤去しても、家が無くなるだけです。
その街に空き家が無くなる変わりに、空き地が増えるだけです。
街は活性化しませんよね。

空き家を壊して無くしていくとどうなるのか？

答えは地方にあります。

弊社では地方の物件の売却依頼を多くいただくのですが、空き地が目立つエリアが多くあります。

空き地が目立つエリアで普通に販売しても、成約に至る可能性は極めて低いです。

なぜでしょうか？

既に空き地が沢山あるエリアというのは、イコール「購入希望者がいない」と言えます。

そのエリアに住みたい。という人がいれば、空き地の所有者に交渉するなり何とでもなります。

空き地のまま放置されている土地があるということは、市場性が極めて低いわけです。

建物を壊して空き地にすればするほど、街は閑散としてゆくのです。

では、どうしたらよいのでしょうか？

「住人を増やす」以外にありません。
街は人が作るもの。

街の活性化は住人無くして成しえません。

空き家は壊すのではなく、再生することが重要だと私は考えます。

空き家へのポスティング

空室コンサル杉山善昭 — Sat, 26 Sep 2015 01:11:46 +0000

弊社の管理となった物件の現地確認に行きました。

玄関を開けると床におびただしい広告が散乱しているではありませんか、、、

そう、写真は、この玄関ポストに投げ込まれたポスティング広告です。
全て回収して、玄関には養生テープを貼ってきました。

これで今後はポスティングされないはずです。

それにしても、空き家だと知っていて入れるのは、どうなのか？と思ってしまいます。

港南区上大岡「プラウドシティ上大岡」の賃貸打合せ

空室コンサル杉山善昭 — Mon, 31 Aug 2015 07:41:00 +0000

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転勤の為に現在のお住まいから転居することになった方からのご相談。
2年から3年で今のお住まいに戻る可能性があるのですが、その間どうしたら良いか？
というご相談です。

空き部屋が犯罪に使われる！？

空室コンサル杉山善昭 — Sat, 04 Jul 2015 09:57:53 +0000

あなたが容疑者になるかもしれません。
といったら驚きますよね？

今回は、最近、新聞、テレビ等でも報道されている空き部屋を利用した犯罪のことについて書いていきたいと思います。

空き家になっている不動産を利用して、不正購入した商品の受け取り場所として使われることがあるのはご存知でしょうか？

また、振り込め詐欺の現金送付や現金受取場所にもなることがあるとも聞きます。

普段使わない家ですから、どのような郵便物が届いても管理し切れませんよね。

空き家にしておくと、このような犯罪に巻き込まれてしまうかも知れません。

犯罪者は、郵便ポストなどに沢山の郵便物が詰まった郵便物などを見ています。

犯罪者に利用させないためには、使わない不動産の適切な管理が必要です。
定期的な清掃、もちろん郵便ポストの整理も大切です。