ご質問に関する回答
19.12.13にいただいたご質問
土地の現況引渡しについて
掲載する順番を間違えてしまいました
Ｑ市街化調整区域でいい土地があったので購入を検討しています。
不動産屋からもらった資料の中に「現状引渡」と書いてあります。
第三者の方に土地を見てもらったところ、その土地が
１．ひな壇の真ん中に位置しており、上の人の土地が擁壁ではなく、石垣になっている（建築基準ほうで制限がかかる可能性大）
２．前住者の基礎が残っている
確かに土地の値段は安いのですが、上記のような状態というのはしょうがないのでしょうか？
結果的に結構高くなりそうな気がするのですが・・
また、不動産屋というのは、ここの土地があとでお金がかかるということは知っているのが普通でしょうか？
上記１．２のようなデメリットがある場合、値段交渉は可能なのでしょうか？
すごくいい人だと思っていたので、後からこれを知ってちょっと残念に思ってしまいました。
Ａご質問ありがとうございます
なかなか大変な土地のようですね
不動産の売買に関しては法律に抵触しない範囲で
取引内容の自由がありますので当事者の合意があれば
基本的にはどの状態でも売買することは可能です。
我々不動産業者は判断材料にするラインを決めています
判断材用にするラインとは「正常価格」と言っても良いかも知れません
正常価格とは
「その土地にすぐ建築物が建てられる状態での価格」
です。
例を挙げて説明すると
・建物査定がないような家が建っている場合
現状の価格+解体工事代
・開発許可などが必要な土地
現状の価格+開発許可費用
・石垣などの不適格擁壁がある土地
現状の価格+擁壁撤去代+擁壁設置工事代
という感じです
直ぐに建築可能な状態にしたら結局いくらになるのか？
またその計算結果の金額は相場と比べて高いのか安いのか？
これが最も重要なことです。
いくら元の価格が安くても莫大な工事費が必要な土地は安い土地とは呼べません。
ご質問のお話に戻しますが
擁壁を設置し直す工事費用と基礎を撤去する工事費用の
見積もりを取ってみたらいかがでしょうか？
現状の土地価格に上記の工事費用を足したものが
その土地の事実上の価格です。
この計算した結果の価格を周辺相場と比較し、ご判断されてはいかがでしょうか？
又、再建築が可能かどうかもご注意下さい。
建築確認（許可）前に売買契約を締結する場合は
「建築確認（許可）が不可能又は困難な場合、売買契約を解除し、
売主は受領済の金銭を全額速やかに買主に返還するものとする」
という建築確認（許可）の取得に関する停止条件付きの売買契約にすることを お勧め致します。
ご質問ありがとうございました。
不動産コンサルタント 杉山 善昭
------------------------------------------------------------
質問大募集中です！
メールの宛先は私の個人メールですので
私しか内容を見ませんのでどんなことでもお書き下さい
------------------------------------------------------------
回答にお礼のメールをいただきました
ご丁寧にありがとうございます
12/21にいただいたメール
先日は貴重なご意見ありがとうございました。
あれから早速不動産屋といろいろと話したら、「要求として当然の条件です」といわれたのでよかったです。
細かいところは今後の交渉しだいという感じで、『建築許可が不可能または困難な場合・・・』というのも条件としてつけてもらえました。
ありがとうございました☆
------------------------------------------------------------
