ご質問に関する回答

Ａ○○様ご質問ありがとうございます。

その土地は○○様の希望で売却してもらうのか、

最初から売りに出ていたのかという事情で若干、

変わってくるのですが、

契約後に分筆するケースが多いです。

理由をお話すると

分筆が完了した後、○○様のご事情で購入できなくなった場合

基本的に分筆に要した費用は売主が負担することになるからです。

契約はできないのに費用負担が発生するのは

売主としては避けたいのではないでしょうか？

又、買主（○○様以外）の金銭的都合によって

売却する面積は増減する可能性はありませんか？

こういったケースの場合、きちんと契約した後、分筆登記手続きを行ないます。

ご心配されている件ですが

「売りに出されている面積を確保できなければ、契約を白紙解約できる」

という特約を付ければ一応安心です。

しかし、○○様が考えておられる希望の間取、車庫の配置等の

要望を勘案すると単純に面積だけが確保されれば良いわけではありませんよね？

上記の特約に記載されている面積の他に土地の形の指定

例えば

「間口○○ｍ奥行き○○ｍを確保する」とか

希望のプランができているなら

「別紙建物配置図の地形を確保する」とか

という文言を特約に入れる必要があります。

この文言まで入れればリスクは回避できると思います。

もし、この特約を入れたとしても○○様がご納得できないようであれば

契約前に分筆をしてもらう交渉をすることになります。

但し

万が一分筆完了後、購入しない場合、分筆費用は○○様がご負担するという

念書を差し入れる必要があるかも知れません。

しかし、当該念書を差し入れても○○様が売買契約を

締結できる保証は何処にもありません。

売主が分筆手続き中に○○様よりもっと良い条件

（キャッシュで購入するとかもっと高く買うとか）で

購入者を見つけてしまった場合、

そちら売却されてしまうというリスクが逆にあります。

（この場合は売主が分筆費用を負担すると思いますが・・・）

不動産取引において売主が不動産業者でなく一般個人の場合、

売主と買主の立場は五分五分です。

少し厳しい言い方をすると、売主にとって買主とは

お客様ではなく「取引相手」だからです。

取引において互いの利害関係は相対するものです。

しかし互いの主張の中で妥協点を見つけることも必要になることは

○○様もご承知の通りと存じます。

大事なポイントは「○○様のリスクを避ける」ということです

売主の要望も受入れつつ

この１点だけ外さずに交渉されてはいかがでしょうか？

良いお住まいができることを願っています。

不動産コンサルタント　杉山　善昭

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回答にお礼のメールをいただきました

ご丁寧にありがとうございます

12/18にいただいたメール

早速、お返事いただきましてありがとうございました。

もやもやしていた部分が、大変よくわかり、安心しました。

一生に一度の買い物ですので、慎重をきし、

何とかいい契約ができればと思います。

本当にありがとうございました

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