ご質問に関する回答
19.12.6にいただいたご質問
中古住宅の心理的瑕疵
Ｑはじめまして。宜しくお願いいたします。
今回、中古住宅を購入しようと思い、気に入った物件があったので
購入を考えています。
この物件の売りに出す理由を不動産屋さんに聞いたところ
「売主が夫婦二人だけになって広すぎるそうです」
とのことでしたが、大変立地もよく家も立派で築浅。
自分としては少々疑問が残り、物件の周りの方に
どういうご家族が聞いてみたところ、なんでもその家の
子供さんに前科があるとの事。
大きな窃盗事件だったとの事なのですが、ちょっと不安になってしまいました。
せっかく主人と購入の意思を固め始めた矢先だったのでショックです。
それを教えてくれなかった不動産屋さんにも失望しました。
そこで質問です。
こういう事は不動産屋さんが事前に教えてくれないのは違法ではないのですか？
くだらない質問ですみませんが、教えてください。
どうにも納得いきません。
Ａご質問ありがとうございます。
不動産取引において
「個人情報の保護」と「重要事項の告知」という
２つの相反する要素があります。
一般に
取引価格に影響する要素の個人情報（心理的瑕疵）は重要事項の告知をする必要があります。
心理的瑕疵とはご存知かもしれませんが「自殺」、「近隣の暴力団事務所」、「火災」などです。
暴力団事務所は別として自殺や火災などは売主の個人情報です。
個人情報ですが取引価格に大きく影響する部分ですので重要事項の告知をする必要があります。
ご質問の「前科」ですが勿論、前科も個人情報に含まれます。
犯罪を起こしたことによる前科と言っても軽犯罪から重大犯罪まで範囲があるのは皆様ご承知の通りですが
この前科を一まとめにして判断することはできません。
（判例を調べてみましたが「前科者に関しての心理的瑕疵の判例」を見つけることが出来ませんでした。）
また、売主、売主の家族、親族全員の犯罪歴が存在するかを調査することは不可能に近いと思われます。
大きな窃盗事件ということですが
例えばニュースで報道されるような「大きな事件の犯人の家」ということになれば
必然的に不動産価格に影響を及ぼすはずです。
しかし「大きな事件の犯人の実家」だといかがでしょうか？
若干、ニュアンスが変わります（但し、価格に影響を及ぼす可能性は否定できません）。
逆に新聞にも載らないような地元の人が大げさに話しているだけの可能性も捨てられません。
又、犯人が同居していたか
事件発生からの経過年数
といった要素についても考えねばなりません。
話はそれますが自殺はおおむね１０年経過が告知の目安となるようです。
よってその事件の「事実」を知ることが重要です。
不動産業者の違法性のお話ですが
価格に影響を及ぼす原因を隠したまま重要事項説明や契約をすれば宅建業法第４７条違反といえると考えます。
逆に言えば価格にまったく影響を及ぼさない原因を説明しない状態で重要事項説明をしても違法性はないと考えられます。
（但し、買主固有の事情を事前に伝えていた場合を除く）
少し不動産取引の流れをお話しますが
ご契約までの流れとして
現地ご案内→購入申込→物件詳細調査→重要事項説明→契約
となります。
不動産業者が最終的に説明責任があるのは重要事項説明の時です
なぜかというと売り物件情報には流通物件（別の不動産業者が管理している）と自社管理物件の２種類があります
私が仕事のエリアとしている神奈川県内の売買不動産情報の件数だけでも
およそ１万件以上あります
１万件以上の物件について詳細調査を行なった後、お客様にご紹介する事は現実的に不可能です。
このため流通物件については管理会社（不動産業者）の作成した物件パンフレットをとりあえず信用して
お客様にご説明し、お申込を頂いた後、自社で詳細調査を行い間違いがないか確認します。
よって、その不動産業者がどの時点での情報を○○様にお伝えしているかも勘案しなければなりません。
ご質問の文面から推測するとおそらく重要事項説明はまだ行なっていないのではないのでしょうか？
結論をお話すると
犯罪の軽重、同居の有無、経過年数により取引価格に影響を及ぼすと考えられます。
取引価格に影響するような情報を隠したまま重要事項説明、契約を行なったのか否かで
不動産業者の宅建業法違反かどうかの判断が分かれると考えられます。
ご質問の内容だけで即、不動産業者に非があるかどうかは判断しかねます。
「ある事実」についての受け止め方は人それぞれです。
不動産業者にその子供が起こした事件について詳しく調べていただいたらいかがでしょうか？
その調査の結果、総合的にご判断されることをお勧めいたします。
不動産コンサルタント 杉山 善昭
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質問大募集中です！
メールの宛先は私の個人メールですので
私しか内容を見ませんのでどんなことでもお書き下さい
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回答にお礼のメールをいただきました
お礼のメールを頂いたのは初めてなのでとてもうれしく思います
いただいたメール
杉山様
○○です。（個人情報のため削除しました）
丁寧なご回答、ありがとうございました。
主人ともう少し考えて、物件の購入を決めたいと思います。
前科については、不動産会社からまだ重要事項の説明までには
至ってないので説明は受けていませんが、
不動産会社ももしかしたら前科がある事を知らないでいるのかもしれません。
今度、ずばり聞いてみようかと思います。
今回はお世話になりありがとうございました。
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