第７回講座　住宅ローンと繰り上げ返済

まず、上の図を御覧下さい

住宅ローンは毎月返済が変わらない元利金等方式が一般的です

元利金等方式は毎月の返済が基本的に変わらず、元金と利息の内訳が毎回変わって行きます

返済開始当初は利息の割合が多く返済後期では元金の割合が多くなります

３０００万円を２％で借りた場合の例でお話すると概略の毎月支払い額は１０万円です

第１回目の利息支払いは３０００万円×２％÷１２ヶ月＝５万円

毎月返済額１０万円−利息分５万円＝５万円（第１回目の元金返済分）

第２回目の利息支払いは（３０００万円−５万円（第１回目の元金返済分）＝２９９５万円×２％÷１２ヶ月＝４．９９１万円・・・

と回数を重ねるごとに元金が減っていくため利息が減少していくことになります

支払いを重ねるごとに貯金も増え、一部繰上げ返済をしようとするとき

２通りの返済方法があるということ

知っていましたか？

下図を御覧下さい

上図は期間短縮型と呼ばれる一部繰上げ返済方法です

例えば６０回目の返済時に６ヶ月分に相当する元金を返したとします

６０回目の返済時に６ヵ月分一気に返済してしまうので返済上は６６回目に進む（ワープ）することになります

６回分一度に払えば当然その分（６ヵ月分）の利息は発生しません

当然完済完了も３５年（４２０回）で完了するのではなく４２０回−６回＝４１４回で終ることになります

次に下図を御覧下さい

今度は返済期間は当初の予定通りで変えず毎月の返済額を減少させる一部繰上げ返済方法です

例えば１００万円を返済することにより元金残高が低下した分支払い利息も低下する方法です

どちらの返済方法にするかは判断が分かれるところですが

・お子様の学費など一時的に家計負担が増える場合

・変動金利や短期の固定金利で住宅ローンを借入している場合において金利が上昇傾向にある場合

このような場合は返済額減少型を選択することにより

住宅ローンの返済額が減った分他の支出にまわすことが出来ます

逆に、

・当面教育費の負担が少ない場合

・金利が低下傾向にある場合

・長期の固定金利を利用している場合

このような場合は期間短縮型を選択することをお勧めします

計算をすると「期間短縮型」のほうが総支払い金額は少なくなりメリットがありますが

何が何でも期間短縮型にしてしまうと生活そのものが苦しくなるケースがあります

一部の銀行ではネットで一部繰上げ返済が出来てしまいますが

一部繰上げ返済をしようとする際は銀行の窓口で

・金利の推移

・期間短縮型、返済額減少型のシュミレーション

を行い、今後の生活状況、将来の学費などの負担など総合的に検討して

一部繰上げ返済を行うことをお勧め致します

住宅ローン減税にも注意が必要です

住宅ローン減税は償還期間１０年以上等の制約があり

また平成２０年入居の方の場合、１０年減税、１５年減税の選択性となっております

こちらも要チェックです

ご注意を