第５回講座 あなたの借入限度額は？
第５回は住宅ローンの借入限度額の計算方法です
マイホームを一生懸命探し、やっと見つけた良い物件
しかし住宅ローンを申込したら「融資できません」の回答。
せっかくの苦労も水の泡です。なぜこのようなことが起きるのか？
最初から分かっていたらあれほど一生懸命探さなかったのに・・・
今回はこの住宅ローン借入限度額の計算をお勉強します
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まず、上の図を御覧下さい
ＡさんとＢさんは同じ年齢、同じ年収ですが、借入限度額は１，１３０万円も差があります
又ＡさんとＣさんは同じ年収ですが、借入限度額は２１０万円も差があります
なぜ、このように借入限度額の差が発生するのでしょう？
ＡさんとＢさんの違いは現在借入があるか、ないかという点だけです
Ｂさんは月々の借入があるために１，１３０万円も借入が出来ないことになります
ローンがあるといかに審査が厳しくなるか良く分かると思います
ＡさんとＣさんの違いは年齢です
多くの銀行の住宅ローンは７５才で完済という規則があります
つまりＣさんは７５才―４４才（現在43才○○か月のため）＝３１年の返済期間になってしまいます
借入期間の短いＣさんはＡさんと同じ物件を購入するためには２１０万円余分に自己資金を捻出する必要があることが分かります
住宅ローンの審査はあらゆる融資審査の中でも最高峰に厳しい審査になっています
よく、車のローンが通ったから大丈夫とか、カード会社でカードが作れたから大丈夫とか
今までローンを一回も遅らせたことがないからローン会社には信用があるだとか
思っている方がいますが、大きな間違いです
又、稀に○○不動産販売で３０００万円まで借入できますと聞いたので・・・
などという場面に遭遇しますが、借入審査は不動産業者ではなく銀行が行ないます
今回は銀行の審査の仕組みを勉強し、自分で出来る借入限度額をしっかりと計算する方法を教えます
先ず、銀行は年間に返済可能な「返済可能額合計」を計算します
返済可能額の合計は年収×返済比率です
返済比率は銀行によって異なりますがおおむね３０％～４０％を採用している銀行が多いようです
そして年間返済可能額からその人が現在返済している全ての返済金額を控除します
余談ですが、金融機関は借入情報を共有していますので内緒にしていても
何時、どこからいくら借りていて、返済が遅れているか、きちんと払っているか、必ず分かってしまいます
この現在の借入の範囲は、車や教育ローン、クレジットカード、キャッシング、ボーナス一括払いなど
金融機関の借入（銀行、ノンバンク、大手サラリー金融）全てです
全ての借入金の返済額を控除した残りが住宅ローン可能返済額(年間）です
下図の住宅ローン可能返済額を月々の返済額に直すために１２ヶ月で割ります
銀行は現在の金利で計算した返済額を先に算出した住宅ローンの返済可能額に当てはめることはしません
銀行には審査金利と呼ばれる、審査用の金利があります
つまり銀行は将来金利が上昇することを見越しているのです
銀行は将来金利が上昇しても借入金を返済してくれるか？という審査をしているわけです
各銀行によりまちまちですが審査金利は３％～４％程度です
下の図に金利、返済期間による係数が記載してありますが
この係数は１００万円当たりの返済金額です
下図の表にご自分の年収などを記入していけばあなたの借入限度額の計算が出来ます
よくあるお話で現在の借入を返せば住宅ローンが組めるだろうと思っている方がいますが
必ずしも正解ではありません
車などは一生使えるものではないですし、カードの借入残高を０円にしたり解約したとします。
しかし、車はいつでも買えますし、カードも作れてしまいます
銀行の審査役は現在借入のある人は家を買った後、また借入するだろうと考えています
車を売っても、カードを解約しても、借入履歴は５年くらいは消えません
ご家族をがっかりさせないためにもお住まい探しの前にしっかり計算しましょう
上図の計算が出来ない場合や分かりにくい場合はメールをいただければ計算いたします
現在の年収、借入返済額（月々、ボーナス）などをお書き下さい
